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家賃滞納・建物明け渡しの無料相談TOP > 法律コラム > 法律エクスプレス第30回 賃借人の破産を理由に解除はできないが賃料の不払いを理由とする解除は可能

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全国賃貸住宅新聞 第30回第1045号

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では、賃貸借契約期間中に賃借人が破産してしまった場合、賃貸借契約はどうなってしまうのでしょうか。今回は、賃借人が個人の場合を想定し、賃貸人の立場から考えてみたいと思います。

まず、賃借人が破産したからといって 【送料込価格】アレス フレンチヘアエアリーウェーブ 5R(長さ:約50cm(加工前70cm) ロッドの太さ:16mm 113g)、賃貸借契約は 【送料無料】 フォード シーズントリップ マイアミスタイル トリートメント 600g 詰め替え用 ×3個 セット FORD SEASONTRIP、当然に終了するわけではありません。破産免責の効果は、主に、破産者が負っている金銭債務の弁済を免除する点にあるからです。

それでは、賃貸人は、賃借人が破産したことを理由として、賃貸借契約を解除することができるのでしょうか。この点について、旧民法では、第621条が、賃借人が破産した場合、賃貸人から解約の申し入れができると定めていたのですが、その後、同条が削除されたことに伴い、現在では、賃貸人から解除することはできなくなりました。

では、賃貸借契約書に ★廃盤品★正規品【THIERRY MUGLER】Angel Innocent Illusion EDT・SP 50ml WOMEN'S【テュエリーミュグレー】エンジェル イノセント イリュージョン オードトワレ 50ml [香水・フレグランス:フルボトル:レディース・女性用]、「賃貸人は、賃借人が破産したときは賃貸借契約を解除できる」といった、賃借人が破産したことを解除事由とするという内容の特約が定められている場合はどうでしょうか。

この点について、最高裁昭和43年11月21日判決は、「建物の賃借人が差押を受け、または破産宣告の申立を受けたときは、賃貸人は直ちに賃貸借契約を解除することができる旨の特約は、賃貸人の解約を制限する借家法1条の2(現借地借家法28条)の規定の趣旨に反し、賃借人に不利なものであるから同法6条(現借地借家法30条)により無効である」と述べています。

したがって、仮に、賃貸借契約書に、「賃貸人は、賃借人が破産したときは賃貸借契約を解除できる」という内容の特約が記載されている場合でも、この特約は無効と判断され、賃貸人は賃貸借契約を解除できない可能性が高いといえます。

このように、原則として、賃貸人が賃借人の破産のみを原因として賃貸借契約を解除することはできません。

もっとも、賃貸人として、

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破産して今後の賃料支払いも不安定が予想される賃借人に物件を貸し続けることを望まない賃貸人としては、通常の賃料不払いを理由とする解除をする場合と同様に、一定程度の賃料の滞納(裁判実務上、一般的には、賃料3か月分程度の滞納が目安とされています。)が生じた段階で、迅速に賃貸借契約を解除し、物件の明渡を求めることが重要です。

執筆者

森田 雅也 (東京会所属)

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